부동산 임의경매 매물 진행절차 금융광고 투자방법
최근 부동산을 무리하게 사들여 경매절차로 넘어가는 물량들이 쏟아지고 있다는 기사들이 나오고 있습니다. 부동산 경매 매물이 나왔을 시 어떤 절차대로 진행하는지 일반적인 순서와 주의사항에 대해서 이야기해볼게요.
부동산 경매란?
부동산 경매는 법원이 주관하여 채무자의 부동산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 일반 매매와 달리 법원이 진행하므로 소유권 이전이 확실하고 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 있다는 장점이 있습니다.
그러나 혼자서 단순하게 짧은기간 공부한다고 성공하는 것이 아닙니다. 철저한 분석과 원하는 매물이 나오기를 기다리며 어떤 물건이 좋은지 볼 줄 아는 능력을 키워야 합니다.
부동산 경매 순서
먼저 물건을 검색합니다. 물건 검색시에는 대한민국 법원 경매정보 사이트를 활용합니다.
대법원 경매정보 사이트 바로가기또는 민간 경매정보 사이트도 있습니다.
마이옥션 바로가기관심 지역이나 가격대를 설정하여 검색을 합니다.
기본 정보를 확인해야 하는데 물건의 기본 현황과 감정가, 최저매각가격 등을 확인합니다. 입찰 일정을 보고 등기부등본까지 확인 한 후 현장 실사를 진행합니다.
가끔 좋아보이는 매물이 있다고 현장에 나가지 않고 덜컥 경매진행을 하는 사람이 있는데 매우 잘못된 판단입니다. 반드시 현장 방문이 필요하고요, 건물의 외부 및 복도 내부 컨디션 확인, 주변의 환경과 입지는 어떤지(학군, 음식점, 상권) 등등을 보고 지하철이나 버스 대중교통의 접근성도 좋은지 하나하나 꼼꼼히 확인해야 합니다. 실제 거주자가 살고 있는지도 확인합니다.
경매 참여 준비를 하기 위해서는 필요서류들이 있습니다.
경매 참여 필요서류
신분증, 인감도장, 입찰보증금(수표), 입찰표
자금 준비
입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 만약 빌라가 1억일 경우 천 만원을 보증금으로 가지고 있어야 합니다.
이후에 잔금을 어떻게 조달할 것인지도 미리 계획을 수립합니다. 등기비용 및 부대비용까지 모두 고려하여 자금 계획을 철저히 세웁니다. 대략 어느정도만 가지고 있으면 되겠다, 경매부터 일단 되고보자는 생각을 버리고 꼼꼼하게 비상 사태로 추가 자금이 더 들어갈 것도 염두하고 있는 것이 좋습니다.
입찰 참여 방법
먼저 현장에서 입찰을 진행합니다. 지정된 법원의 경매법정을 방문하고 입찰표를 작성한 후 제출합니다. 보증금도 이때 같이 납부합니다.
전자입찰의 경우 대법원 전자입찰 시스템을 회원가입하고 공인인증서를 준비, 온라인으로 입찰을 참여할 수 있습니다. 전자보증금을 함께 납부합니다.
낙찰이 된다면 이후의 절차
만약 낙찰이 된다면 경매 물건의 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정됩니다. 낙찰가격 납부 기간을 확인해주고요(평균 1개월) 정해진 기간 내 잔금을 완납합니다. 관리비 등도 함께 정산을 해줍니다.
마지막으로 소유권 이전 절차를 진행합니다. 낙찰허가결정 확정 후 등기이전 절차를 진행합니다.
*감정가 : 법원이 지정한 감정평가사가 평가한 부동산의 가치
*최저매각가격 : 실제 경매 시작 가격
*입찰보증금 : 경매 참여를 위해 필요한 보증금(최저매각가격의 10%)
*명도 : 부동산을 비워서 넘겨주는 것
*유치권 : 부동산에 대한 채권을 가진 자가 그 부동산을 점유할 수 있는 권리
경매 참여 시 주의사항
위에서 언급한 대로 경매 참여시에는 철저한 사전조사가 필요합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 현장을 방문해서 주변의 환경을 살펴봅니다. 임차인이 존재하는지도 확인하고 유치권 등 권리관계까지 파악하면 더 좋습니다.
자금도 모자라다면 모든 것이 취소되기 때문에 항상 여유있는 자금을 준비해야하고 절대 본인의 자본을 넘어서는 무리한 경매 물건은 입찰하지 않는 것이 좋습니다. 대출의 가능여부도 사전에 확인해 놓으면 좋겠죠.
실제 성공사례
서울 노원구 2룸 아파트 경매 성공사례로 감정가 2억 원, 최저매각가격 2억 4천만 원, 낙찰가격은 2억 6천만 원입니다. 시세는 3억 2천만 원으로 임차인이 없음을 확인했고 실거주 목적으로 적정가격에 낙찰받은 경우입니다. 6천 만원의 시세차익이 발생했고(어차피 실거주라 팔지는 않겠죠) 사전에 법무사 자문을 통한 안전한 권리분석을 한 것이 주요했습니다.
그리고 경매를 꺼리는 사람들이 어떤 문제로 피하냐면 명도가 지연되거나 낙찰 후 예상치 못한 유치권이 발생하는 경우가 있습니다. 실제로 법적으로 진행하는 것은 문제가 없지만 기존 임차인이 당장 살 곳이 없다면 버티는 경우가 있기 때문입니다. 이러면 명도 소송부터해서 다시 골치가 아파지는데요, 약간의 운도 작용하긴 합니다.
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